Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình giao dịch tài sản các giao dịch bất động sản đều được một tổ chức tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá .
Một bất động sản được đánh giá là có giá trị cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất. Ngoài ra bất động sản đó có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
1. Giới thiệu chung.
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định…
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Do đó, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá bất động sản
Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước, thẩm định giá bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…) hay việc thẩm định giá bất động sản.
2. Đối tượng thẩm định.
Những đối tượng và tài sản thường có trong hoạt động Thẩm định giá Bất động sản bao gồm:
- Các loại đất đai: đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn, đất sản xuất kinh doanh, đất chuyên dùng, đất khác…
- Công trình xây dựng, công trình gắn liền trên đất (bao gồm các tài sản gắn liền trên công trình xây dựng đó): nhà phố, căn hộ, biệt thự, trường học, bệnh viện …
- Đất dự án
- Nhà xưởng sản xuất, trung tâm thương mại, chung cư, cao ốc văn phòng, …
- Nhà hàng, khách sạn, resort …
3. Mục đích thẩm định.
Mục đích của hoạt động thẩm định giá bất động sản bao gồm:
- Mua bán, chuyển nhượng tài sản.
- Thế chấp, bảo lãnh, vay vốn ngân hàng.
- Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu…
- Hạch toán kế toán, thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa…
- Thẩm định giá tài sản phục vụ điều tra, xét xử, phân chia, tranh chấp tài sản,…
- Liên doanh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp.
- Chứng minh tài sản để du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn…
- Các mục đích thẩm định khác…
4. Phương pháp thẩm định.
Những phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện hành:
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa).
- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành).
- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán).
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định).
- Phương pháp so sánh…
5. Hồ sơ thẩm định.
Danh mục các hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản bao gồm:
1. Đối với thẩm định giá nhà phố, căn hộ, đất nền
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
- Giấy phép xây dựng (nếu có).
- Biểu đồ hiện trạng.
- Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có).
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình (nếu có).
2. Đối với thẩm định giá công trình xây dựng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Giấy phép xây dựng.
- Hồ sơ dự toán (nếu có).
- Hồ sơ quyết toán (nếu có).
- Các hợp đồng thi công (nếu có).
- Bản vẽ thiết kế (nếu có)
- Bản vẽ hoàn công
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình